Conform Legii condominiului nr. 187 din 14.07.2022, (1) Fiecare asociație este obligată să se înregistreze în platforma e-Condominiu și să plaseze anual fișa de sinteză în platformă, care devine accesibilă publicului

Conform Legii condominiului nr. 187 din 14.07.2022, Articolul 31, (2) Asociația poate implementa soluții electronice de comunicare și votare, inclusiv prin poșta electronică, prin platforma e-Condominiu și altele. Soluțiile electronice organizate de către asociație și puse la dispoziția proprietarilor vor fi comunicate în prealabil prin intermediul panourilor informative sau al altor modalități de comunicare.

LEGE Nr. LP187/2022 din 14.07.2022 cu privire la condominiu

Articolul 48. Obligația proprietarului de a plăti cota de contribuție:

Nefolosirea de către proprietar a locuinţei (încăperii) sau refuzul de a folosi proprietatea comună nu constituie temei pentru a-l elibera, integral sau parţial, de cheltuielile comune pentru întreţinerea şi reparaţia proprietăţii comune în condominiu.

În conformitate cu Legea condominiului nr. 187 din 14.07.2022:

Articolul 18. Obligațiile proprietarului

(1) Proprietarul trebuie să se comporte cu bună-credință și să respecte interesele legitime ale celorlalți proprietari în raporturile dintre ei și în raporturile sale cu asociația.

(2) Proprietarul trebuie să folosească unitatea asigurând buna vecinătate în raport cu ceilalți proprietari, inclusiv în sensul respectării normelor de exploatare a unității. Proprietarul trebuie să tolereze folosința de către ceilalți proprietari a unităților lor cu aceeași atitudine de bună vecinătate.

(3) Proprietarul este obligat, din cont propriu, să mențină în stare bună și să repare la timp unitatea ce îi aparține, în condițiile și cu respectarea legislației privind calitatea în construcții.

(4) Cu un preaviz de 3 zile, proprietarul este obligat:

a) să permită accesul în unitate al reprezentanților asociației, ai furnizorilor de rețele și/sau servicii publice de comunicații electronice, ai prestatorilor de servicii intermediate și servicii contractate individual de proprietar atunci când este necesară inspectarea, repararea sau înlocuirea elementelor din bunurile proprietate comună sau a elementelor de infrastructură asociată rețelelor publice de comunicații electronice la care se poate avea acces numai din respectiva unitate. Pentru prevenirea sau înlăturarea imediată a consecințelor unei avarii sau calamități naturale, preavizul nu este necesar;

b) să permită accesul în unitate al reprezentanților prestatorilor de servicii intermediate și servicii contractate individual de proprietar pentru verificarea corectitudinii montării și funcționării echipamentelor de măsurare a volumului de apă potabilă și apă caldă menajeră, gaze naturale, energie termică și pentru citirea indicilor;

c) să permită accesul în unitate al reprezentanților furnizorilor de rețele și/sau servicii publice de comunicații electronice pentru prevenirea sau înlăturarea consecințelor calamităților naturale ori înlăturarea unor deranjamente apărute în rețea, în scopul asigurării continuității furnizării rețelelor sau serviciilor de comunicații electronice.

(5) Proprietarilor și celor care ocupă unitatea li se interzice să desfășoare, atât în unități, cât și în părțile comune, activități interzise de regulamentul condominiului, activități care dăunează bunurilor sau care sunt antisanitare, dăunătoare sănătății, periculoase sau ilicite.

(6) Proprietarul este obligat să asigure respectarea dispozițiilor alin. (1)–(5) de către membrii familiei sale, locatari, alte persoane care se folosesc de unitate, precum și de către vizitatorii acestora.

Secțiunea a 5-a, Plata pentru întreținerea ascensorului cu privire la modul de prestare şi achitare a serviciilor locative, comunale şi necomunale pentru fondul locativ, , aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr. 281 din 17-04-2024, prevede următoarele:

90. La solicitarea în scris a tuturor proprietarilor, chiriaşilor sau a altor posesori legali ai locuinţelor de la etajul II, Deconectarea/reconectarea aparatelor de comandă ale ascensorului de la stația etajului II se efectuează de către prestatorul de servicii de întreținere a ascensoarelor, cu respectarea Cerințelor minime de securitate privind exploatarea ascensoarelor, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 506/2017.

91. În cazul deconectării aparatelor de comandă ale ascensoarelor de la stația etajului II al blocului locativ, proprietarii de unități amplasate la etajul II se scutesc de la obligația de plată a serviciului pentru întreținerea ascensorului.

Dacă staţia a doua a ascensorului se află la etajul III sau mai sus, deconectarea acesteia este interzisă.

Hotărîrea Guvernului nr. 281 din 17-04-2024, prevede următoarele:

Furnizarea energiei electrice se efectuează conform prevederilor Legii nr. 107/2016 cu privire la energia electrică și ale Hotărârii ANRE nr.169/2019 cu privire la aprobarea Regulamentului privind furnizarea energiei electrice.

Energia electrică consumată pentru iluminarea încăperilor de uz comun și pentru funcționarea ascensoarelor din blocurile locative se furnizează în baza contractului de furnizare a energiei electrice, încheiat între furnizor și asociație/gestionar.

Evidența energiei electrice consumată pentru iluminarea încăperilor de uz comun și pentru funcționarea ascensoarelor se ține separat de către operatorii sistemului de distribuție a energiei electrice, utilizând echipamentele de măsurare instalate conform proiectului, iar în cazul lipsei acestora, operatorul sistemului de distribuție este obligat să asigure instalarea echipamentului respectiv.

Energia electrică consumată pentru funcționarea ascensoarelor se repartizează spre plată de către asociație/gestionar, proporțional numărului de persoane care locuiesc în bloc, cu excepția copiilor de până la vârsta de 3 ani și a persoanelor care locuiesc la parter și la etajul I, în cazul în care aceștia nu dețin locuri de parcare sau alte unități amplasate în subsolul blocului și nu utilizează ascensorul în acest scop. În cazul în care energia electrică consumată pentru funcționarea ascensoarelor se repartizează spre plată de către furnizorul de energie electrică, aceasta se repartizează proporțional cotei-părți din suprafața totală a unităților în baza datelor prezentate de asociație/gestionar, cu excepția persoanelor care locuiesc la parter și la etajul I, dacă aceștia nu dețin locuri de parcare sau alte unități amplasate în subsolul blocului și nu utilizează ascensorul în acest scop.

În conformitate cu Regulamentul privind organizarea şi funcţionarea Ministerului Dezvoltării Regionale şi Construcţiilor (Hotărîrea Guvernului nr. 662 din 10 noiembrie 2009, Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2009, 163-164, art. 730 cu modificările şi completările ulterioare), Ministerul elaborează şi promovează politica de stat în domeniul locuinţelor, contribuie la elaborarea şi implementarea politicii de asigurare cu locuinţe a păturilor socialmente vulnerabile ale populaţiei, monitorizează, în comun cu autorităţile administraţiei publice locale, implementarea legislaţiei cu privire la locuinţe.

Potrivit Codului Civil al Republicii Moldova, art. 667 „(1) Părţile contractate pot încheia în mod liber, în limitele normelor imperative de drept, contracte şi pot stabili conţinutul lor.”

Reieşind din cele expuse şi luînd în consideraţie că raporturile juridice se bazează pe contractul încheiat, toate divergențele apărute pot fi soluţionate în instanţa de judecată.

Pentru evitarea apariției unor asemenea cazuri, în ceea ce privește locuinţele de pe piaţa primară, este necesară documentarea privind experienţa de activitate în construcţii a antreprenorului general, obiectele construite, calitatea construcţiei, informarea privind amplasarea, preţul în comparație cu alte oferte ale pieței etc.

Referitor la locuinţele de pe piaţa secundară, o recomandare ar constitui verificarea actelor de proprietate asupra locuinţei, asigurarea că achiziţionarea locuinţei nu atrage după sine datorii de ordin fiscal sau la întreţinere, dacă nu a fost gajată la o instituţie financiară etc.

Art. 180 din Codul Contravențional al Republicii Moldova (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2009 nr. 3-6, art. 15) prevede sancțiuni pentru încălcarea legislației cu privire la locuințe. Prin urmare, alineatul (4) al acestui articol prevede: „nerespectarea regulilor şi normelor de folosire, deservire tehnică şi de întreţinere sanitară a locuinţelor, a locurilor şi a instalaţiilor de uz comun, a terenurilor aferente blocurilor locative se sancţionează cu amendă de la 50 la 100 de unităţi convenţionale aplicată persoanei fizice sau cu muncă neremunerată în folosul comunităţii de 30 de ore, cu amendă de la 100 la 300 de unităţi convenţionale aplicată persoanei cu funcţie de răspundere sau cu muncă neremunerată în folosul comunităţii de la 30 la 60 de ore”.

Art. 417, din Codul menționat, prevede că serviciile publice de gospodărie comunală constată contravențiile prevăzute în art. 180 și încheie procesele-verbale respective, care ulterior sunt transmise Comisiilor administrative.

Majoritatea blocurilor de locuit din Republica Moldova au fost construite din piatră, chirpici, precum şi din blocuri de calcar. 59% din blocuri locative au fost date în exploatare în perioada anilor 1979-1993, 24% au fost date în exploatare pînă în anul 1975. Uzura fizică a acestor blocuri locative este mare, iar termenul de exploatare a unor blocuri a expirat, aceasta luînd în considerație că blocurile locative nu au fost exploatate și întreținute corect.

Pentru a determina starea tehnică a acestor blocuri locative este necesar de a efectua inventarierea tehnică și de a lua decizii privind necesitatea reabilitării acestora. În acest, Ministerul Dezvoltării Regionale și Construcțiilor a elaborat proiectul hotărîrii de Guvern „ Cu privire la aprobarea Regulamentului privind inventarierea tehnică şi paşaportizarea blocurilor locative construite”, aprobat anterior prin HG nr. 111 din 12.02.2014.

Inventarierea tehnică şi paşaportizarea clădirilor se efectuează cu scopul de a completa baza de date privind starea tehnică a clădirilor, de a determina utilitatea lor pentru exploatarea în siguranţă în continuare, necesitatea de executare a reparaţiilor, reconstrucţiilor, consolidărilor sau a demolării, ceea ce se evidenţiază prin alcătuirea fişei tehnice a clădirii.

Totodată, Ministerul elaborează proiectul Programului de măsuri privind administrarea și întreținerea fondului de locuințe. Scopul acestui Program este de a optimiza procesul de administrare și întreținere a fondului de locuințe, reabilitarea blocurilor locative din Republica Moldova, inclusiv a celor avariate și a celor cu deformații considerabile în vederea prelungirii duratei de viață a clădirilor, de a înlătura uzura morală și fizică, de a crește nivelul de confort și a standardului locuințelor prin îmbunătățirea stării tehnice a echipamentelor apartamentelor, modernizarea complexă a echipamentului tehnico-sanitar, creșterea eficienței energetice a clădirilor și îmbunătățirea expresivității arhitecturale a fațadelor, ceea ce va determina dezvoltarea durabilă a orașelor.

Conform prevederilor cap. I.”Dispoziţii generale”, al Hotărîrii Guvernului nr.191 din 19.02.2002:

asociație de proprietari din condominiu (denumită în continuare și asociație) – persoană juridică de drept privat organizată sub forma juridică de asociație în scopul administrării condominiului, având ca membri doar proprietarii din condominiu;

furnizor/prestator/operator de servicii – agent economic care prestează sau distribuie consumatorilor servicii comunale și necomunale;

servicii intermediate – servicii, inclusiv de utilități publice, cum ar fi alimentarea cu energie termică, salubrizarea, asigurarea cu apă, canalizarea și epurarea apelor uzate și pluviale, de care se folosesc ori se pot folosi proprietarii unităților și posesorii acestora, dar care, în funcție de situația concretă a condominiului, din motive tehnice sau legale, trebuie intermediate de către asociație în temeiul contractului cu furnizorul și nu pot fi contractate individual de către proprietarii ori posesorii unităților ori facturate individual acestora;

Astfel, Asociația de proprietari în Condominiu poate fi gestionar al fondului locativ și totodată poate fi prestator de servicii comunale.

(1) Proprietarul este obligat să plătească asociației cota sa de contribuție, care constituie suma corespunzătoare din cheltuielile asociației repartizate unității, cu condiția că sunt asumate de asociație conform alin. (3). Se interzice pretinderea de la proprietar de către asociație a oricărei plăți, cu orice titlu, care nu corespunde cerințelor prezentului alineat.

(2) Dacă unitatea se află în posesia unei alte persoane decât proprietarul, acest posesor poartă răspundere solidară cu proprietarul pentru plata către asociație a cotei de contribuție, însă doar în raport cu obligațiile devenite scadente pe perioada de posesie.

(3) Cheltuielile asociației sunt suportate de către asociație în temeiul hotărârii adunării generale ori al unei dispoziții exprese a prezentei legi. Ele cuprind în special:

a) cheltuieli legate de remunerația organelor asociației și plăți salariale;

b) cheltuieli în temeiul contractului de administrare încheiat de către asociație cu gestionarul;

c) cheltuieli legate de exploatarea, repararea sau întreținerea părților comune;

d) cheltuieli de judecată suportate de asociație conform art. 44 alin. (7);

e) cheltuieli de restituire de către asociație a unei finanțări rambursabile (împrumut, credit, leasing etc.) contractate de către asociație în baza hotărârii adunării generale;

f) cheltuieli aferente serviciilor intermediate în măsura în care acestea nu trebuie suportate direct de către consumator conform art. 49.

(4) Cheltuielile asociației, în funcție de modalitatea de calculare și de criteriile de repartizare pe unități, sunt următoarele:

a) cheltuieli pe cotă-parte;

b) cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în unități;

c) cheltuieli pe consumuri individuale;

d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociației;

e) cheltuieli pe consumatori tehnici;

f) cheltuieli de altă natură.

(5) Asociația are obligația de a respecta actele normative privind modul de repartizare către proprietari a cheltuielilor asociației.

(6) Hotărârea adunării generale care încalcă modul de repartizare stabilit prin prezenta lege ori alte acte normative este supusă nulității relative conform art. 42. În caz de admitere a acțiunii, instanța de judecată rectifică, pentru a fi conformă cu legea, hotărârea adunării generale în partea repartizării cheltuielilor, cu efect retroactiv din data adoptării, însă doar în privința proprietarilor care au introdus acțiunea ori s-au alăturat la acțiune. La faza pregătirii cauzei spre judecare, instanța de judecată obligă administratorul asociației să informeze fiecare proprietar despre posibilitatea alăturării la acțiune.

(7) Chiar dacă dreptul la acțiunea în anulare prevăzută de alin. (6) s-a prescris extinctiv, proprietarul poate oricând introduce o acțiune în instanța de judecată față de asociație de rectificare a repartizării cheltuielii în privința sa. Hotărârea judecătorească de admitere a acțiunii rectifică repartizarea cu efect din data introducerii acțiunii dacă din ea nu rezultă o dată ulterioară.

(8) Dacă din prezenta lege, din actele normative în domeniu, din contractele încheiate de asociație cu furnizorii ori din natura cheltuielii nu rezultă un alt mod de repartizare, cheltuiala se repartizează între unități proporțional cotei-părți. Sistemul de repartizare a voturilor la adunarea generală, stabilit conform art. 38, nu poate influența criteriile de repartizare a cheltuielilor între proprietarii din condominiu.

(9) Nefolosirea sau refuzul de a folosi părțile comune nu constituie temei pentru a elibera proprietarul, integral sau parțial, de cheltuielile la care este ținut conform prezentei legi.

(10) Încasările asociației sub forma cotei de contribuție sau a altor plăți ale proprietarilor prin care se acoperă cheltuielile asociației ori cu titlu de prejudiciu cauzat asociației nu se impozitează sub nicio formă.

Asociația este obligată să instituie un fond de reparație și dezvoltare (în continuare – fond).

Prevederile cuprinse în art. 25 alin. (5) din Legea nr. 1402-XV din 24.10.2002, stipulează că agenţii economici care furnizează/prestează servicii de gospodărie comunală fără contracte cu consumatorii, în caz de neachitare a sumelor datorate, pot acţiona conform prevederilor alin. (2)-(4), care  prevăd acţiunile ce pot fi întreprinse de către operator în privinţa consumatorilor care nu achită serviciile prestate, inclusiv acţionarea în judecată.

Prin urmare, în caz de prestare a serviciilor publice de gospodărie comunală, indiferent de faptul a fost sau nu încheiat contract în acest sens, consumatorii urmează să achite serviciile prestate, în baza documentelor jusificative. Or, lipsa unui contract scris nu scuteşte consumatorul de obligaţia de a achita serviciul prestat.

 Conform art. 48 alin. (7) din Legea nr. 75 din 30.04.2015 cu privire la locuințe se indică că: „în cazul în care proprietarii nu au stabilit modalitatea participării la cheltuielile de întreţinere şi reparaţie a proprietăţii comune din blocul locativ, aceasta va fi stabilită de către administrator prin evaluarea cheltuielilor preconizate pentru un an, înaintate lunar spre plată proprietarilor, conform cotei de participare a lor la bunurile proprietate comună.” 

Nu, nu sunt obligate, dar ar putea să se conducă de această decizie. Deciziile Consiliului Municipal Chișinău sunt obligatorii doar pentru fondul locativ gestionat de Întreprinderile municipale de gestionare a fondului Locativ.

Dacă din prezenta lege (LP187/2022), din actele normative în domeniu, din contractele încheiate de asociație cu furnizorii ori din natura cheltuielii nu rezultă un alt mod de repartizare, cheltuiala se repartizează între unități proporțional cotei-părți.

Conform articolului 48 al LP187/2022, (9) Nefolosirea sau refuzul de a folosi părțile comune nu constituie temei pentru a elibera proprietarul, integral sau parțial, de cheltuielile la care este ținut conform prezentei legi.

Adunarea generală a membrilor asociaţiei de proprietari este alcătuită din toţi proprietarii de încăperi. Totodată proprietarii pot desemna un reprezentant conform prevederilor legale, pentru a participa la adunarea general.

Procedura de eliberare a împuternicirilor și atribuțiilor generale ale reprezentantului sunt reglementate de Codul Civil. Astfel conform art.252 din cod împuternicirile conferite unui reprezentant se atestă prin procură.

(1) Adunarea generală este convocată cel puțin anual de către administratorul asociației:

a) la inițiativa administratorului asociației;

b) în baza hotărârii consiliului ori a cererii președintelui consiliului;

c) în baza hotărârii comisiei de cenzori (cenzorului);

d) la cererea în formă textuală a proprietarilor care dețin cel puțin 10% din unitățile condominiului.

(2) Adunarea generală se convoacă în termen de 14 zile de la recepționarea solicitării prevăzute la alin. (1) lit. b) sau c) ori a cererii prevăzute la alin. (1) lit. d). În cazul în care administratorul asociației nu convoacă adunarea generală în termenul prevăzut, adunarea generală se convoacă de către organul solicitant ori de către proprietarii solicitanți în mod independent.

(3) Oricând înainte de convocarea adunării generale, fiecare proprietar este în drept să ceară asociației includerea în ordinea de zi a adunării generale imediat următoare a anumitor chestiuni, cu condiția ca acestea să țină de competența adunării generale și sa fie acceptate de majoritatea membrilor asociației prezenți la adunare. Asociația nu are dreptul să modifice formulările chestiunilor din ordinea de zi propuse de proprietar.

(4) Înștiințarea privind convocarea adunării generale include data și locul desfășurării adunării generale (în cazul adunării cu prezență sau în formă mixtă), ordinea de zi (cu includerea chestiunilor solicitate conform alin. (3)), locul și modul de a accesa materialele pregătitoare ale adunării aferente ordinii de zi, precum și informația privind prezența necesară pentru ca adunarea generală să se considere deliberativă (cvorum). Înștiințarea este transmisă în formă textuală în una dintre următoarele modalități, la alegerea persoanei care convoacă adunarea:

a) personal, contra semnătură pe copia înștiințării sau în tabelul convocator, cu condiția că pe pagina tabelului convocator pe care este aplicată semnătura figurează textul complet al înștiințării;

b) prin plasare în căsuța poștală a unității, dacă proprietarul nu a cerut anterior excluderea acestei modalități de transmitere a înștiințărilor;

c) prin trimitere poștală; sau

d) conform art. 31.

(5) În cazurile prevăzute la alin. (4) lit. b)–d), perioada care trebuie să curgă între data plasării conform alin. (4) lit. b) sau, după caz, expedierii înștiințării conform alin. (4) lit. c) ori d) și data ședinței va fi de cel puțin 10 zile. Asociația nu este ținută să verifice dacă înștiințarea conform alin. (4) lit. b), c) sau d) a fost recepționată de către destinatar.

(6) Proprietarii sunt înștiințați despre adunare și participă la adunarea generală personal sau prin reprezentant împuternicit, inclusiv pe baza împuternicirilor întocmite de către proprietar în formă textuală.

(7) Orice viciu al neînștiințării și/sau încălcării modalității și a termenelor de înștiințare despre adunarea generală cu prezență sau în formă mixtă se consideră înlăturat în privința proprietarului care:

a) a semnat în tabelul convocator conform alin. (4) lit. a); sau

b) s-a înregistrat ca participant la adunarea generală respectivă conform art. 36 alin. (4).